מדריך לרכישת דירה - עוצמת הביקוש 

בשנת 1948, אוכלוסיית ישראל מנתה 806,000 תושבים.

בשנת 2012 האוכלוסייה מונה 7,880,000 תושבים.

איזה נתון מדהים - כמעט פי 10 תוך 64 שנים !

שיעור היהודים עומד כיום על 75% שהם כ 5,930,000 יהודים. שיעור הערבים 20% שהם כ 1,620,000. "האחרים" מונים 5%, וכוללים בין היתר אנשים שאינם רשומים במשרד הפנים.

מדריך לקניית דירה יראה שב 12 החודשים האחרונים נולדו בארץ 161,000 תינוקות, מול 39,000 פטירות. יחד עם העולים (יותר עלו לארץ מאשר ירדו), נרשמה תוספת של 137,000 תושבים.

מדובר על גידול של 1.8% באוכלוסייה. כיום 6 ערים בישראל מונות למעלה מ 200,000 תושבים:

1. ירושלים.

2. תל אביב.

3. חיפה.

4. ראשון לציון.

5. פתח תקווה.

6. אשדוד.

בנוסף, עוד 8 ערים מונות למעלה מ 100,000 תושבים.

יועץ נדל"ן מקצועי יסביר שמאמצי הממשלה להציף את השוק בדירות חדשות מובנים, אולם היזמים אינם ממהרים לרכוש קרקעות חדשות רבות לבנייה. קבלנים שואפים "לכוון ולתמרן" את ההיצע כך שמחיר הדירות לא יקרוס. מכאן שתמיד ההיצע עולה במקצת על הביקוש, מה שיוביל לעליית מחירים במגמה ארוכת טווח.

רכישת דירה בישראל, למגורים או להשקעה, הינה עסקה "בטוחה" בטווח הארוך.

בשנת 1960, 90% מהדירות החדשות היו עד 3 חדרים, ואילו בשנת 2010, 90% מהדירות החדשות היו בנות 4 חדרים ויותר. בשנת 2010, 55% מהדירות החדשות היו בנות 5 חדרים ויותר. בשנת 2011, רק 10% מהדירות החדשות היו בנות 3 חדרים (8.3% בלבד בשנת 2009).

בשורה התחתונה ניתן לראות שהביקוש החזק ביותר הינו לדירות קטנות שכמעט ואינן נבנות היום (מה גם שהדירות החדשות מציעות חדרי שינה קטנים).

קצב הריבוי הטבעי הגבוה יוצר ביקוש מובטח לדירות קטנות של פעם (מרווחות), הן למגורים והן להשקעה. מעבר לגידול באוכלוסיית הסינגלים, גם העלייה בשיעור הגירושין אצל זוגות בגילאי ה 50 מוסיפה לביקוש לדירות מסוג זה.

עבור משקיעי נדל"ן מדובר על תרנגולת המטילה ביצים מבלי להתעייף. ראשית, מדובר בתזרים הכנסות שוטפות מדמי שכירות. שנית, מדובר על עלייה בשווי הנכס לאורך השנים.

כעת בואו נתרכז באזור תל אביב ונבדוק אם המחירים יכולים לרדת באזור זה בטווח הארוך:

בארה"ב יש 20 מטרופולינים ראשיים.

בישראל יש מטרופולין ראשי אחד.

מחירי הנדל"ן בארה"ב משתנים מאזור לאזור.

מחירי הנדל"ן בישראל נגזרים ממחירי הנדל"ן בתל אביב.

בארה"ב יש מספר בסיסים כלכליים (חברות ביטוח, הנהלות בנקים, משרדי עו"ד ורו"ח מובילים וכו').

בישראל יש בסיס כלכלי אחד.

בארה"ב לוקח שעות, לטוס או לנסוע ממקום למקום. בישראל מגיעים לתל אביב (בנסיעה) תוך שעה עד שעה וחצי (למשל מירושלים, שדה התעופה בן גוריון, חיפה, נמל אשדוד ובאר שבע).

בתל אביב אין רכבת תחתית ולכן אנשים מוכנים לשלם הרבה עבור דיור בסביבה.

יותר מכך, בישראל קצב ריבוי טבעי גבוה מאוד ביחס למדינות המערב.

מכאן, ניתן לסכם שמחירי הדירות בתל אביב יכולים להתייצב ואולי לתקן במעט כלפי מטה, אולם הם אינם יכולים לקרוס במבט לטווח ארוך.

המחירים בניו יורק אינם תלויים במחירים בלוס אנג'לס, אבל המחירים בפתח תקווה תלויים במחירים בתל אביב.

אולי תוך 10-20 שנים המעגל השני והשלישי יהפכו למרכז הארץ.

תל אביב רבתי תהיה בגודל עצום, כפי שנהוג במטרופולינים שבעולם הגדול.

בעוד 30 שנים, אנשים יגיעו בבקרים לעבודה במרכז תל אביב ברכבת עילית ותחתית, ממקומות מרוחקים. מקומות כמו חולון והרצליה יהיו ממש מרכז המדינה, ומחירי הדירות במרכז תל אביב יהיו דמיוניים.